Описание проекта создания коттеджного городка «Азур»

инвестировать,инвестировать деньги,куда инвестировать



Описание проекта создания коттеджного городка «Азур»

 

 

При подготовке к проектированию коттеджного городка «Азур» в 2006 г. был проведен тщательный анализ рынка коттеджных городков Киевской области и поселков Подмосковья.

Лучшим поселком Подмосковья в 2006 г. был признан коттеджный городок «Гринфилд» (http://www.villagio.ru/villages/greenfield/) от корпорации «Инком», крупнейшего российского девелопера загородной недвижимости. В 2007 началось строительство нового поселка Millennium Park (http://www.villagio.ru/villages/millennium/). Эти поселки и послужили прототипами городка «Азур».

В Киевской области подавляющее большинство предлагаемых коттеджных городков – это городки «эконом» класса и конкуренция среди них очень большая. Есть немногочисленные (по сравнению с московским рынком) предложения в сегментах «бизнес» и «де-люкс». Однако большинство из них по многим критериям не соответствуют заявленному классу, а их стоимость – соотношению «цена-качество».

В качестве конкурентов можно рассматривать такие коттеджные городки как «Маеток» www.maetok.biz, «Севериновка» http://www.severinovka.com.ua/, «Солнечная Долина» www.sundolina.com.ua, «Riviera Villas» http://r-v.com.ua/riviera-villas, «Green Hills» http://green-hills.com.ua/project/about, «Золоче» http://zoloche.ua/, «Итальянский Квартал» http://ital-kvartal.com.ua/.

 

При проектировании нашего городка ставилась задача достичь наиболее комфортных условий проживания для его будущих жителей, что предусматривало выполнение следующих требований:

1) живописная экологически чистая местность;

2) соседство с лесными массивами;

3) наличие чистого, пригодного для купания водоёма внутри городка;

4) хорошая транспортная доступность (в пределах 20 км от Киева) при достаточной удаленности от оживлённых магистралей с целью минимизации шума и выхлопных газов;

5) достаточно большая территория, позволяющая сделать просторные участки (не менее 25 соток), широкие улицы, большую общественную зону отдыха и разместить объекты инфраструктуры, т.е. добиться минимальной плотности застройки;

6) наличие в городке полноценной рентабельной инфраструктуры, предназначенной только для жителей городка и их гостей, при умеренных ежемесячных платежах на её содержание для будущих жителей городка;

7) наличие всех городских коммуникаций;

8) хорошо охраняемая огороженная территория, исключающая возможность проникновения посторонних лиц;

9) использование при строительстве самых качественных материалов и передовых технологий;

10) цена домовладения должна быть доступной для среднего класса и значительно ниже, чем у конкурентов, для того чтобы быстро привлечь необходимое количество покупателей и полностью построить и ввести в эксплуатацию городок в кратчайшие сроки.

 

С советских времён самыми известными курортными зонами под Киевом считались Конча-Заспа и Ворзель.

В связи с тем, что цены на землю в Конче-Заспе всегда были и остаются самыми высокими (из-за соседства с правительственными дачами), это не позволило бы там сделать в последующем цены на домовладения доступными.

Соответственно выбор пал Ворзель. По центру Ворзеля проходит железная дорога, шум от которой не позволил бы будущим жителям городка в полной мере наслаждаться тишиной. Поэтому для строительства городка была выбрана территория по соседству с Ворзелем, но на достаточном расстоянии как от железной дороги, так и от автомобильной магистрали.

Расстояние от главпочтамта (Майдан Незележности) - 34 км, от КП-Гостомель (Окружной дороги) - 18 км, от черты города – 10 км.

С двух сторон территория городка примыкает к лесу.

Природное озеро на территории отсутствовало, однако почти через весь будущий городок протекает ручей, который питается от подземных источников и впадает в речку Рокач. Благодаря удачному ландшафту есть возможность сделать каскад живописных озер (Уманский Софиевский парк в миниатюре). Неоспоримым преимуществом будущих озёр будет отсутствие внешних неконтролируемых притоков, а с ними и содержимого сельских выгребных ям, коровников, удобрений с полей и прочих «прелестей».

Таким образом, выбранный участок полностью удовлетворял всем рекреационным, транспортным и ценовым требованиям.

Анализ рынка показал, что для создания полноценной рентабельной инфраструктуры в городке при умеренных затратах на её содержание требуется не менее 150 коттеджей. Поэтому проектом было предусмотрено строительство 200 коттеджей. А для выполнения требования по минимизации плотности застройки было решено разместить городок на участке 90 га (1200х750м).

Все участки находятся в частной собственности физических лиц. На средства частных инвесторов и банковские кредиты мне удалось выкупить около 50 га.

Целевое назначение земли, указанное в актах на сегодняшний день, - ОСГ (особисте селянське господарство). Как с самого начала была, так и в настоящий момент есть возможность перевести целевое назначение земли под садоводство. Однако это ограничило бы спрос, т.к. такой землей не имеют право владеть иностранцы и нельзя на ней прописаться. Поэтому с 2006 года были начаты необходимые проектные работы для смены целевого назначения земли «под строительство и обслуживание жилых домов» путём введения их в границы населённого пункта согласно нового генерального плана села.

Для этого сначала была разработана и утверждена схема планирования села (предварительный этап генплана), согласно которой все наши участки вошли в новую границу села с целевым назначением «жилая застройка, первая очередь». На основе этой схемы был разработан генеральный план села, который был окончательно утверждён 11 августа 2009 года. В настоящее время проект землеустройства по изменению границы села находится на утверждении в районе, после чего можно будет получить новые госакты с целевым назначением «строительство и обслуживание жилых домов».

Мною также получено разрешение сельсовета на проектирование коттеджного городка (на все 90 га).

Получено предварительное решение сельсовета на передачу в долгосрочную аренду ручья с прилегающей охранной зоной «для создания зоны отдыха» (каскад озёр и спортивно-парковая зона).

Готов детальный план коттеджного городка, который предусматривает строительство 200 коттеджей площадью 250-500 кв.м. на участках от 25 соток до 1 га, необходимый набор инфраструктуры, три озера общей площадью 3,5 га, детские и спортивные площадки, беговые и прогулочные дорожки, водопады, парковые зоны и многое другое (подробности на сайте).

Общая площадь приусадебных участков – 70 га, общественные и рекреационные территории – 20 га. По итогам конкурсов коттеджных городков 2008 и 2009 гг. наш проект был признан лучшим в Украине.

Выполнена топосъемка территории городка и проведена геологическая разведка грунтов.

Получены разрешения в районном и областном управлениях водного хозяйства на проектирование каскада озёр. Выполнен рабочий проект озёр и начаты работы по их созданию. В настоящий момент уже готовы все три чаши озёр.

Получены технические условия и начато проектирование газификациии (1950 м. куб/час) и электрификациии (10 МВт) городка.

Получены технические условия на водозабор (5 скважин) и водосброс.

В лаборатории областной СЭС проведены анализы экологического состояния участка: родниковая вода (которая будет питать озера) – пригодна для питья, уровень загрязнения почвы и воздуха, а также уровень радиации и шума гораздо ниже допустимих для жилой застройки норм.

 

Самым простым для меня и самым дешевым для покупателей способом дальнейшего финансирования строительства городка была бы продажа участков будущим жителям. Малобюджетная рекламная компания, проведенная в начале 2009 года, показала высокий интерес к проекту со стороны потенциальных покупателей. Однако, не смотря на существенные проектные преимущества и мои возможность и готовность предложить первым покупателям цены в несколько раз ниже других коттеджных городков, полное отсутствие каких-либо строительных работ на площадке отпугивает потенциальных покупателей в связи с большим риском незавершенного строительства.

 

Стимулировать продажи и тем самым дать возможность реализовать проект в целом, на мой взгляд, помогли бы следующие минимальные меры:

1) прокладка дороги (хотя бы грунтовой) от трассы к городку и к участкам первой очереди (около 1,5 км);

2) установка трансформатора мощностью 250 кВт (который уже куплен) и электрификацию 1-й очереди строительства;

3) начало строительства первых коттеджей (хотя бы двух-трех);

4) завершение строительства хотя бы одного озера (в первую очередь среднего) путём строительства дамбы и переливного сооружения, которые позволят родниковой воде заполнить озеро;

5) изменение целевого назначения хотя бы небольшой части земли под садоводство или строительство;

6) проведение рекламной кампании (после начала вышеперечисленных работ на площадке).

 

Для реализации этих минимальных мер потребуется от 300 до 500 тыс. $.

 

Однако гораздо более эффективным и убедительным для потенциальных покупателей было бы начать полномасштабные строительные работы, начав с первой очереди строительства (центральная часть городка, включающая около 40 участков и общественную зону отдыха с каскадом озёр). А именно:

- завершить строительство и благоустроить все 3три озёра с водопадами и соединяющими их каналами;

- вынести в натуру участки и подготовить документы на продажу;

- подвести к участкам все коммуникации (электричество, газ, водопровод, канализацию);

- проложить асфальтированные дороги;

- благоустроить общественные территории;

- выполнить ландшафтные работы;

- построить все запланированные в центральной зоне отдыха спортивные и детские площадки, беговые и прогулочные дорожки, пляжи, кафе, ресторан и т.д.

- построить несколько коттеджей (только для определившихся будущих жителей городка, т.к. строительство коттеджей на продажу, особенно в условиях кризиса, считаю нецелесообразным);

- организовать два офиса продаж (в Киеве и на стройплощадке);

- провести высокобюджетную рекламную кампанию.

 

Для реализации этих работ потребуется от 5 до 10 млн. $.

 

Кроме того, желательно было бы выкупить не принадлежащие мне оставшиеся участки (около 50 га) до начала строительных работ и до изменения целевого назначения земли, т.к. на это потребуется значительно меньше средств (от 3 до 5 млн. дол.). В противном случае придется это делать по мере продажи своих участков по значительно более высоким ценам.

 

После реализации вышеперечисленных планов ни у кого из потенциальных покупателей не останется сомнений в серьёзности намерений застройщика. Останется лишь предложить приемлемые цены.

 

Для привлечения средств на начало строительства я вижу следующие возможные пути:

  1. Привлечение кредитных средств под залог участков;

  2. Продажа части участков на следующих возможных условиях:

    1. Если покупатель будет заинтересован участвовать в моём проекте, он, как и остальные мои инвесторы, через некоторое время сможет реализовать купленные участки в составе коттеджного городка по гораздо более высокой цене на взаимовыгодных условиях. В этом случае возможен выбор любого из моих участков.

    2. Если у покупателя будут свои планы на использование этих участков, отличные от моих, то речь может идти только о продаже каких-нибудь крайних участков, от которых я смогу отгородиться.

  3. Привлечение строительной компании, способной и желающей выступить генподрядчиком проекта, при условии, что она начнёт строительство за свои средства, а также предложит приемлемые цены и высокое качество строительства. При этом для большей гарантии я готов:

    1. Предоставить свои участки в залог.

    2. Передать участки по бартеру в счет оплаты за строительные работы, при условии, что на них будут построены дома в определённые сроки.

  4. Привлечение крупного инвестора, который готов был бы профинансировать начальный этап строительства и, по возможности выкупить оставшиеся не принадлежащие мне участки.

  5. Начало строительства за счет средств нескольких первых покупателей на особых условиях.

 

При рассмотрении достаточно большой суммы кредита, стоимости участков, которые я могу предоставить в залог будет не достаточно. В этом случае предлагаю разбить общую сумму на транши. Первый транш будет небольшим под залог имеющихся участков по нынешней цене. После расходования этих средств на «минимальные меры» (см. выше), стоимость участков однозначно вырастет и залоговую стоимость участков можно будет увеличить. Кроме того, можно будет увеличивать площадь участков, передаваемых в залог, а так же передавать в залог строящиеся объекты.

 

Готов рассмотреть также любые другие предложения о сотрудничестве, направленные на скорейшую реализацию проекта.

 

Если у кого-то возникнет желание ознакомиться с планами более 
подробно, у меня есть бизнес-планы на 5, 25 и 50 млн. дол.

 

 

С уважением,

Михаил Юрьевич

+38 096 99-18-144 



Создан 15 фев 2014



счетчик посещений